¿Qué derechos tienes como arrendatario? ¡Qué no te la cuelen!
Hoy en día es muy frecuente que los jóvenes ‑tanto trabajadores, como estudiantes‑ compartan piso y que tengan suscrito un contrato de arrendamiento de vivienda, sin que estén al corriente de los derechos mínimos que poseen. Desgraciadamente, es bastante habitual que los arrendadores ejerzan una superioridad y, de este modo, se posicionen como la parte dominante de la relación contractual.
Este tipo de contratos se encuentran regulados en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, cuya última modificación es de fecha 05 de marzo de 2019.
A lo largo del presente artículo intentaré sintetizar los aspectos más interesantes que te pueden servir de ayuda desde la perspectiva como inquilino.
A.- De la duración.
La duración del arrendamiento será siempre la que se pacte libremente entre las partes. En el caso de que nada se diga, se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o este sea indeterminado.
En cualquier caso, imaginemos que tienes un contrato de arrendamiento con un plazo de duración de 1 año. ¿La Ley nos obliga como arrendatarios a cumplir con este plazo? Pues bien, lo cierto es que NO. Podremos desistir del contrato siempre que hayan transcurrido al menos 6 meses y se le comunique al arrendador con una antelación mínima de 30 días.
Cuidado con esto, puesto que, a pesar de ser una herramienta útil y tentadora, puede conllevar al pago de una indemnización hacia el arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad ‑siempre que se haya estipulado en el contrato‑.
B.- De la renta.
En lo que se refiere a la renta, será lo que libremente estipulen las partes. Algo que verdaderamente no es así, ya que el arrendatario nunca negocia la renta, sino que la acepta, sin más, como consecuencia del libre mercado. Pero, en ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta. Además, en caso de que efectuéis el pago de la renta, el arrendador debe entregaros el recibo correspondiente.
Finalmente, como novedad, en la última modificación de 2019 se introdujo la imposibilidad del aumento de las rentas del contrato por encima de lo establecido en el IPC.
C.- De la fianza.
La fianza es obligatoria desde el momento en que se formaliza el contrato de alquiler, siendo ésta en cantidad equivalente a una mensualidad de renta. Al fin y al cabo, la fianza es una garantía para el arrendador y un compromiso para el arrendatario.
Pero ¿dónde se deposita la fianza? Desde hace ya unos años las Comunidades Autónomas, con el objetivo de evitar conflictos, han puesto a disposición de los ciudadanos un servicio para depositar las mismas. Por lo tanto, ahora existe una obligación real de depósito. Todas las CCAA han regulado esta situación estableciendo dicha obligación, con la excepción de la Comunidad Foral de Navarra, el Principado de Asturias y La Rioja, que no lo exigen.
Por poner algunos ejemplos, aquí en la Comunidad Valenciana el organismo público encargado de recepcionar los depósitos son los Registros de la Dirección Territorial o General de la Conselleria de Hacienda de Valencia. En Madrid es la Agencia de Vivienda Social de la Comunidad de Madrid (IVIMA). Y en Cataluña es Instituto Catalán del Suelo (INCASÓL).
Es importante recordar que se debe entregar la vivienda en el mismo estado en que se recibió, y el arrendador deberá devolver la fianza si todo está correcto. Como novedad en la modificación de 2019, el arrendatario no podrá exigir más de 2 meses de renta como fianza.
Como dato de curioso, quedan exceptuadas de la obligación de prestar fianza la Administración General del Estado, las Administraciones de las comunidades autónomas y las entidades que integran la Administración Local, los organismos autónomos, las entidades públicas empresariales y demás entes públicos vinculados o dependientes de ellas.
D.- De las reparaciones.
Este punto suele ser uno de los más polémicos y que genera bastantes conflictos. ¿Quién tiene que hacerse cargo si se rompe o se avería algo? La respuesta es, depende. Veamos.
El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad pactadas, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario. Por ejemplo, una avería de la lavadora, el lavavajillas, la nevera (…)
Pero, en lo que se refiere a las pequeñas reparaciones, es decir, al desgaste por el uso ordinario de la vivienda, serán de cargo del arrendatario. Por ejemplo, cambiar una bombilla, reparación de grifos, persianas, tareas de limpieza (…)
Como recomendación, resulta aconsejable, en el momento de suscribir el contrato de arrendamiento, revisar todos los elementos de la vivienda (suelos, paredes, muebles, electrodomésticos, etc.) poniendo de relieve los desperfectos o las averías detectadas. Para poder acreditarlo, es tan fácil como realizar fotos o vídeos de estos. También, una buena estrategia es hacer constar en el contrato la antigüedad de los bienes muebles que alquila con la vivienda si estos ya están usados.
Finalmente, si tenéis dudas al respecto, lo más inteligente es acudir a un abogado para que os pueda asesorar correctamente y responda a todas vuestras preguntas.
